Nue-Propriété

Construire un patrimoine immobilier

sans contraintes locatives
et fiscales

  • Un concept basé sur le démembrement de la nue-propriété et de son usufruit.
  • La nue-propriété peut s’appliquer à tous les biens neufs ou existants réhabilités.
  • Elle concerne des profils d’investisseurs dont les objectifs sont patrimoniaux et/ou de réduction de l’IFI.
  • Elle génère une optimisation fiscale sans contraintes locatives.

1

Investisseur

acquiert la nue-propriété d’un bien.

2

Usufruit

est acquis simultanément par un bailleur institutionnel (durée fixe de 15 à 20 ans).

3

A l’extinction de l’usufruit,

l’investisseur retrouve la pleine propriété de son bien sans frais, ni formalités.

Les trois

étapes

Les

Avantages

Avantages fiscaux

  • En l’absence de revenus fonciers, la nue-propriété ne génère aucune augmentation de l’imposition sur le revenu (IR) et n’alourdit pas la fiscalité de CSG et CRDS supplémentaires.

  • Si le bien est financé par un emprunt, il est possible d’en déduire les intérêts sur les revenus fonciers existants ou à venir.

  • La valeur acquise ne rentre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.

  • Plus-value calculée sur la valeur pleine propriété.

Avantages patrimoniaux

  • Profiter d’une réduction immédiate de 30 à 50 % par rapport à la valeur d’un bien en pleine propriété.

  • Privilégier la qualité de l’emplacement grâce à une capacité d’investissement plus importante.

  • Développer son patrimoine sans risque locatif, sans se soucier de la gestion locative (supportée par l’usufruitier) et sans frais d’entretien.

  • Frais de notaire calculés sur la valeur nue-propriété.

  • Droits de mutation réduits à la donation/succession.

L’investisseur perçoit, sous la forme d’une réduction immédiate de 30% à 50% du prix d’acquisition, l’équivalent de la totalité des loyers actualisés et nets de frais, taxes et charges, qu’il aurait encaissés sur la période s’il avait investi en pleine propriété.


Le mécanisme suppose de pouvoir mobiliser des capitaux (ou de rembourser un financement) sans percevoir de revenus jusqu’à la fin du démembrement.

 

Pendant la période du démembrement l’investisseur ne perçoit aucun revenu et ne supporte aucune charge.


Au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient aussitôt plein propriétaire.


Le gain net constaté résulte de la récupération gratuite et automatique de l’usufruit à laquelle s’ajoute la revalorisation du bien immobilier sur toute la période.

Comment

ça marche ?

Exemple d'investissement en Pinel Plus

Aucune durée minimale de détention n’est imposée. A tout moment, l’investisseur peut vendre son bien acquis sous le régime de la nue-propriété et conserver en parallèle les avantages fiscaux acquis.


En fin d’opération, l’investisseur est libre de vendre, louer ou occuper le bien. En effet, la Loi ENL de juillet 2006 prévoit notamment que les baux consentis par l’usufruitier soient automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.

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