Les avantages du neuf
Immobilier
neuf
En 2025, 64.867.000 logements neufs ont été vendus en France. Ce secteur très règlementé fait la part belle aux propriétaires en leur offrant de solides garanties et de nombreux avantages.
L’immobilier neuf est souvent commercialisé sous l’appellation VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement).
Ce statut permet à un promoteur de lancer la commercialisation d’une partie des biens d’un immeuble en amont de la construction afin d’obtenir la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA).
Cette dernière constitue une pièce clé pour garantir la bonne finition du chantier et sécuriser l’acquéreur sur ses recours en cas de défaillance de construction.
Des frais d’entretien limités
Pas de travaux majeurs à prévoir pendant plusieurs années pour les parties aussi bien privatives que collectives. Généralement, les dernières normes technologiques et environnementales ont été anticipées.
Une personnalisation de son logement
Un des avantages majeurs d’un achat sur plan est la possibilité de personnaliser son bien en modulant l’espace de vie, en choisissant les revêtements de sol, le mobilier de la cuisine et de la salle de bain, etc.
Des avantages financiers
L’immobilier neuf permet une exonération de la taxe foncière pendant deux ans si cela a été voté par la commune.
L’acquéreur peut prétendre au Prêt à taux zéro (PTZ) s’il est éligible. Les aides à l’acquisition sont proposées sous conditions.
Différents dispositifs fiscaux LMNP, LLI ou encore Jeanbrun permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages financiers et fiscaux, dont un taux de TVA réduit lors de l’acquisition, voire d’une récupération complète de la TVA, de réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à une défiscalisation des revenus locatifs.
Des normes actualisées
Toutes les nouvelles constructions ont l’obligation de répondre aux dernières normes de constructions (RT 2012 pour tous les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2022 et RE 2020) depuis cette date.
L’acquéreur bénéficie donc d’un confort de vie et d’économies d’énergie pour un budget maitrisé.
Les labels HPE* et THPE** viennent compléter la norme RT 2012 et offrent une réduction énergétique supplémentaire de 10% (HPE) et 20% (THPE).
Ces labels ne s’appliquent plus pour les constructions soumis à la RE 2020, cette dernière réglementation étant déjà supérieure.
Des frais de notaire réduits
L’immobilier neuf est soumis au régime de la TVA. Les frais de notaires sont réduits et représentent en général environ 2,5% du prix de vente.
*Haute performance énergétique **Très Haute performance énergétique
Avantages
pour l'acquéreur
Vente
en VEFA
1. La réservation
L’acquéreur réserve son logement grâce un contrat de réservation qui le lie au vendeur (promoteur). Le document reprend l’accord qui a été conclu sur le prix, les conditions de vente et le bien en lui-même.
Sont annexés au contrat de réservation, le plan de masse, le plan du logement, la notice descriptive, le plan du stationnement et les documents administratifs, tel que l’ERP (État des risques et pollutions).
L’acquéreur transfère alors le dépôt de garantie sur le compte du notaire, qui correspond généralement à 5% du prix de vente.
2. L’acte de vente
Lorsque toutes les conditions ont été remplies par les deux parties et que les clauses suspensives ont été levées, le notaire remet à l’acquéreur un projet de l’acte.
L’appel de fonds correspondant à l’échéancier de l’avancement des travaux est appelé par le notaire pour le jour de la signature de l’acte de vente.
L’acquéreur devient officiellement propriétaire de son logement le jour de l’acte de vente, même s’il n’en a pas la jouissance immédiate.
3. L’avancement des travaux
Le propriétaire du bien en futur état d’achèvement paie le promoteur directement sur un compte centralisé au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce règlement échelonné, appelé appel de fonds, est prévu dans un échéancier . Il coïncide généralement avec des étapes de construction bien précises : début des travaux, achèvement des fondations, plancher rez-de-chaussée, etc. jusqu’à l’achèvement des travaux, où il restera en général 5% à régler avant la livraison.
L’acquéreur peut demander des travaux modificatifs (TMA) au promoteur, qui donneront lieu à des plus ou moins-values.
4. La livraison
Une fois le bien achevé, l’acquéreur est convoqué pour le rendez-vous de la remise des clés.
A cette occasion, l’acquéreur est invité à visiter le bien et le cas échéant, à émettre des réserves s’il relève des non-conformités par rapport à la notice descriptive.
De plus en plus souvent, les promoteurs organisent une visite un mois avant la date de livraison afin d’anticiper d’éventuelles réserves.
Avant la fin de la construction
Elle protège l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur (faillite par exemple). Dans ce cas, la banque ou l’assurance pendra le relais afin que la construction se poursuive et que le projet voit le jour.
La garantie financière d’achèvement (GFA) est une sécurité obligatoire qui garantit à l’acheteur d’un bien immobilier sur plan (en VEFA) que son logement sera terminé même si le promoteur fait faillite.
Elle est délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance.
En cas d’abandon de chantier ou de défaillance financière du promoteur, la banque prend le relais pour financer et terminer les travaux. Ainsi, la construction est assurée d’aller à son terme.
Après la livraison
La garantie de parfait achèvement (GPA) est une obligation légale dans le domaine de la construction immobilière qui oblige le constructeur à réparer tous les défauts, malfaçons ou désordres signalés par le client pendant un an après la réception des travaux.
Elle couvre les défauts signalés lors de la visite de réception (les réserves inscrites sur procès-verbal) mais également les nouveaux désordres apparus lors de la première année qui suit la fin du chantier.
Il s’agit de tous types de défauts, mineurs ou graves : fissure, fuite d’eau, porte qui ferme mal, etc.
Si le constructeur n’est pas le promoteur (cas fréquent dans le cas d’une VEFA), c’est le promoteur qui reste l’interlocuteur légal de l’acquéreur car ce dernier n’a aucun lien avec les entreprises de construction.
Les désordres devront donc être signifiés via une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au promoteur, charge à lui de se retourner contre le constructeur ou les entreprises responsables du chantier pour faire exécuter les réparations.
En cas de défaillance de ce dernier, l’acquéreur conserve la possibilité d’une action directe contre le constructeur et les sous-traitants.
Comme tout vendeur soumis au régime de l’article 1642-1 du Code Civil, le promoteur est tenu par la garantie des vices et défauts de conformité apparents.
Toutefois, en VEFA, comme l’acquéreur ne peut voir le bien lors de la vente, la loi lui accorde un délai d’un mois après la remise des clefs pour dénoncer les vices apparents (une porte qui ferme mal, une rayure, etc.) et défauts de conformité (un matériau différent de celui commandé).
Ces désordres peuvent être constatés dans un délai d’un mois et venir s’ajouter aux réserves déjà notées lors de la livraison du bien.
Si le vendeur refuse de réparer, l’acquéreur peut engager une action en garantie devant un tribunal, à compter de la date d’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession.
Cette garantie est analogue à la garantie de parfait achèvement car elles portes toutes les deux sur non-conformités et les vices cachés signalés à la livraison du bien ou dans l’année qui suit l’entrée en possession.
Cependant, la différence tient en ce que, dans un cas, la garantie relève de la responsabilité des constructeurs (garantie de parfait achèvement) et, dans l’autre, de celle du vendeur (le promoteur).
La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) couvre les dysfonctionnements des équipements du bien vendu, et ce jusqu’à deux ans après la réception des travaux.
Elle couvre la plomberie (robinetterie, chauffe-eau, évier, WC), le chauffage et la ventilation (radiateurs, chaudières, systèmes de VMC), les fermetures (volets roulants, portes intérieures, fenêtres) et l’électricité (interphone, thermostats, appareils électro-ménagers fournis à la livraison).
Sont exclus de cette garantie tout ce qui concerne le gros oeuvre, ainsi que les dysfonctionnements liés à un défaut d’entretien ou à une mauvaise utilisation des équipements.
Si l’acquéreur constate des anomalies lors de la livraison du bien, il note alors ce que l’on appelle des réserves. Il dispose d’un mois après l’échange des clés pour notifier au promoteur des dysfonctionnements. Le promoteur est tenu de réparer tous les désordres constatés dans l’année qui suit. Cette garantie couvre également l’isolation phonique, l’acquéreur dispose donc de 12 mois à compter de prise de possession du bien pour signaler tout défaut acoustique.
La garantie d’isolation phonique, valable un an à partir de la remise des clés, protège l’acquéreur en VEFA contre les nuisances sonores non conformes aux normes réglementaires en vigueur.
Le promoteur est en effet garant à l’égard du premier occupant de chaque logement du respect de la réglementation concernant les seuils minimaux d’isolation phonique à respecter : parties communes, pièces de l’habitation, équipements collectifs (canalisations), extérieur, etc.
Il est conseillé de faire réaliser une mesure acoustique par un expert indépendant afin de prouver la non-conformité avant le délai d’un an.
Tous les équipements (radiateurs, volets, robinetterie, etc.) sont garantis par le promoteur pendant deux ans.
La garantie décennale est une obligation légale qui protège le propriétaire contre les dommages graves d’un bâtiment pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.
Il s’agit de dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures majeures, risques d’effondrement, défaut d’étanchéité des toitures, etc. ), de défauts le rendant impropre à sa destination (problèmes d’isolation graves, infiltrations importantes, etc.) ou d’éléments d’équipement indissociables (canalisations encastrées, chauffage central, etc.).
Tous les professionnels du bâtiment (maçons, couvreurs, plombiers, électriciens, architectes, promoteurs) doivent souscrire une assurance responsabilité civile décennale avant le début du chantier, sous peine de sanctions pénales.
En cas de faillite du constructeur ou du promoteur, la garantie décennale peut être mise en oeuvre, en s’adressant à l’assureur mentionné sur l’attestation d’assurance remise par le constructeur.
Le promoteur a souscrit une assurance dommage pour la prise en charge des travaux de réparations pendant dix ans. Elle couvre ainsi la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipements indissociables, l’impropriété à la destination et les effondrements résultants d’un vice de construction.
L’assurance dommages-ouvrage (DO) permet de rembourser rapidement les travaux de réparation des malfaçons importantes qui menacent la solidité ou l’habitabilité d’un logement, sans attendre qu’un tribunal décide de la responsabilité de l’artisan.
Elle couvre les fissures graves dans les murs ou l’effondrement de la toiture; les grosses infiltrations d’eau par le toit ou les murs; les défauts afférents aux fondations, l’ossature ou les équipements indissociables du bâtiment.
Elle doit être souscrite avant le début du chantier et dure dix ans après la fin des travaux (en même temps que la garantie décennale).
En cas de problème, l’assureur doit faire une offre de remboursement à l’acquéreur dans un délai de 90 jours.
LES 7 GARANTIES
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