Immobilier neuf: pourquoi la Côte d’Azur reste un eldorado
Est-il toujours intéressant d’investir dans l’immobilier neuf sur la Côte d’Azur ? Si oui, quels sont les endroits les plus attractifs et ceux où la valeur de l’immobilier reste forte ? Quels sont les segments de marché à considérer et leurs atouts respectifs ? Quel budget faut-il prévoir pour accéder à la propriété ? Dans cet article, on vous dit tout pour que vous puissiez réussir votre achat et vous offrir un petit coin au soleil.
La réputation de la Côte d’Azur n’est plus à faire et les atouts de son cadre de vie ont largement connus : un climat de type tempéré méditerranéen qui en fait un sanatorium à ciel ouvert, un ensoleillement légendaire (300 jours par an), la beauté et la diversité de ses paysages, avec le spectaculaire Massif de l’Esterel, un littoral alternant plages de sable blanc, criques, baies et falaises rougeoyantes tombant à pic dans la mer, une végétation luxuriante et exotique, tout concourt à faire de cette bande côtière couvrant les départements du Var et des Alpes-Maritimes, et qui s’étend grosso modo de Toulon jusqu’à Menton, un territoire unique et riche d’émotions.
De ses villages perchés d’origine médiévale et au charme typiquement provençal jusqu’à ses stations balnéaires (Sainte-Maxime, Saint-Raphaël, Saint-Tropez) et ses métropoles rayonnantes, comme Nice ou Cannes, rien d’étonnant à ce qu’elle attire chaque année des millions de touristes et surtout énormément d’investisseurs immobiliers venus des quatre coins de la planète et prêts à débourser ce qu’il faut pour s’offrir un petit coin de ce paradis que le monde entier nous envie.
LE MARCHÉ AZURÉEN : DYNAMIQUE ET HÉTÉROGÈNE
Tout d’abord : oui, investir dans l’immobilier neuf sur la Côte d’Azur reste toujours très intéressant et même un vrai eldorado pour les investisseurs avisés. C’est l’un des rares marchés français qui combine un ensemble unique de facteurs qui permettent d’entretenir le dynamisme et la valeur patrimoniale.
- Les facteurs qui portent le marché
Tout d’abord, une rareté foncière chronique : entre la mer, les collines et les contraintes d’urbanisme, il y a peu de terrains constructibles. Le neuf est donc rare, surtout dans les zones premium. Cette tension soutient mécaniquement les prix.
Ensuite, une forte demande internationale : la Côte d’Azur attire des retraités aisés, des cadres internationaux attirés par l’économie dynamique et des centres tech très développés (Sophia-Antipolis, Valbonne), des télétravailleurs, des acheteurs de résidences secondaires, des investisseurs patrimoniaux et une importante clientèle étrangère solvable d’origine moyen-orientale, suisse, italienne, britannique et nord-européenne. Sur certains marchés, comme à Nice, il n’est pas rare de constater qu’un tiers des acquéreurs sont des étrangers dans certains segments.
De même, l’économie locale dynamique entretient un cercle vertueux. Contrairement à une idée bien ancrée, la Côte d’Azur ne vit pas que du tourisme. Son économie est bien plus solide qu’on l’imagine et repose sur des moteurs économiques, comme la zone de Sophia-Antipolis et ses dizaines de milliers d’emplois tech, l’aéroport international de Aéroport Nice Côte-d’Azur, les congrès et événements internationaux, le secteur santé/recherche, le yachting et le luxe et le télétravail haut de gamme. Il y a également la présence de grandes universités qui contribuent au dynamisme démographique et à la demande résidentielle.
Enfin, la raréfaction des programmes neufs : le ralentissement des ventes sur le marché du neuf en France constatée depuis 2023 va créer paradoxalement dans les années qui viennent une pénurie future, ce qui va soutenir les prix dans les zones tendues. Sur la Côte d’Azur, cet effet sera probablement encore plus marqué car l’offre était déjà faible.
- Un marché segmenté et hétérogène
La plupart des gens pensent que la Côte d’Azur va de Cannes à Nice. En réalité, et même s’il n’y a pas de délimitation géographique précise et universellement acceptée, elle est beaucoup plus étendue qu’on ne le pense et, selon certains, s’étendrait sur une bande côtière plus large, de Cassis jusqu’à Menton.
Pour autant, l’immobilier azuréen est un marché très segmenté et fortement hétérogène. Il faut distinguer les zones patrimoniales qui restent très sécurisées, les secteurs « valeur montante » en pleine transformation et le très haut de gamme international.
Alors Var ou Alpes-Maritimes ? Ces deux départements du sud-est de la France disposent chacun d’atouts spécifiques en matière d’investissement immobilier. La réponse dépendra donc de ses propres critères de recherche : sécurité patrimoniale, potentiel de plus-value, rendement, prestige, accessibilité et critères de vie personnelle. Examinons ces deux marchés aux caractéristiques différentes.
LES ALPES-MARITIMES, UN MARCHÉ TOUJOURS « EXTRAORDINAIRE«
Les Alpes-Maritimes sont probablement le marché immobilier le plus international après Paris et l’un des plus exclusifs et rares d’Europe. Outre ses atouts propres, son prestige est installé au moins depuis le milieu du XIXe siècle, avec l’essor du tourisme symbolisé par la naissance de la Promenade des Anglais, à Nice.
Les prix y sont parmi les plus élevés de France, autour de 5 000 € à 9 000 €/m2 dans l’immobilier neuf de standing intermédiaire, avec des pointes bien supérieures sur le littoral premium. La forte demande internationale fait que le marché dépend moins de la conjoncture économique française. Couplée à la rareté foncière extrême et à la saturation du marché, elle alimente le moteur de la hausse des prix, ce qui nécessite un ticket d’entrée important.
- Des prix toujours en forte progression
Malgré le ralentissement constaté en France, la progression des prix dans l’immobilier neuf reste toujours forte sur la Côte d’Azur, notamment sur les principales places d’attractivité.
Ainsi, à Nice, des estimations récentes indiquent une progression entre 15% et 29% dans le neuf, selon les secteurs et les segments de marché. Une hausse qui ne s’est pas démentie encore en 2025-2026 (1% à 6%, selon les segments). Hormis les quartiers en transformation et à fort potentiel (Nice-Est, Le Port, Saint-Roch, Riquier, Libération) qui profitent de la revalorisation liée aux infrastructures et à la gentrification, les quartiers considérés comme patrimoniaux (Mont Boron, Cimiez, Carré d’Or, Fabron, Promenade des Anglais) restent des valeurs sûres, avec un potentiel de valorisation certes un peu moindre mais parfaitement sécurisé.
De même à Antibes (+13% sur 5 ans, malgré un léger recul récent), où l’immobilier neuf reste rare et qui offre un très bon compromis grâce à son attrait pour la population de cadres qui travaille à Sophia-Antipolis.
À Cannes, si le marché global est plus stable, l’investissement locatif classique y étant moins intéressant, le segment de l’immobilier de prestige et de luxe, lui, se maintient très bien, notamment en raison des locations saisonnières premium et des résidences secondaires de la clientèle internationale.
Citons également Beausoleil, qui reste très recherché grâce à un effet de report lié à sa proximité immédiate avec Monaco et qui bénéficie d’un important potentiel soutenu par les salariés monégasques qui ne peuvent trouver à se loger dans la principauté pénalisée par une faible offre immobilière.
Il ne faut pas négliger des marchés moins « premium » et positionnés sur l’entrée/moyen de gamme. Des villes comme Cagnes-sur-Mer et Le Cannet ou encore Vallauris et Saint-Laurent-du-Var disposent d’atouts intéressants en immobilier neuf pour des budgets intermédiaires, avec des biens offrant une bonne profondeur de marché et à des prix plus accessibles, ce qui laisse entrevoir un potentiel de valorisation raisonnable.
- Qui achète ?
Sur le segment « moyen/résidentiel », les acquéreurs sont principalement des actifs locaux, des cadres, des familles, des télétravailleurs venant de Paris ou de Lyon et des investisseurs locatifs. Les zones privilégiées sont alors Nice-Est, Le Cannet, Cagnes-sur-Mer, Vallauris et certaines zones d’Antibes.
Dans le segment « standing », les acquéreurs ont un profil de type CSP+, professions libérales et des semi-résidents étrangers ou expatriés. On les retrouve à Nice (Cimiez, Fabron), Cannes (Californie), Antibes/Juan-les-Pins et Beaulieu-sur-Mer.
Dans le segment prestige/luxe/ultra-luxe, les acheteurs sont de grandes fortunes internationales et des investisseurs patrimoniaux de très long terme, moins sensibles aux variations des taux d’intérêt et qui se concentrent sur des secteurs bien définis : la Croisette à Cannes, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Villefranche-sur-Mer, Cap d’Antibes, Èze et Cap-d’Ail.
LE VAR, UN MEILLEUR RAPPORT POTENTIEL-PRIX
Le Var offre une alternative très intéressante aux Alpes-Maritimes avec un meilleur rapport potentiel/prix, surtout pour un investisseur qui ne vise pas uniquement le prestige patrimonial. C’est aussi un département qui combine plusieurs marchés immobiliers très différents : un littoral premium, des villes « de report » plus accessibles, des secteurs résidentiels pour actifs, sans compter un arrière-pays encore relativement abordable.
Souvent considéré comme le plus beau département français, avec sa nature sauvage et ses paysages uniques, le Var bénéficie d’un effet de report de la part d’acquéreurs qui trouvent que les prix à Nice, Cannes ou Antibes sont devenus trop élevés. Cela contribue à soutenir la demande dans des villes comme Toulon, Hyères, Saint-Raphaël, Sainte-Maxime, Grimaud, Fréjus, Six-Fours, Sanary, La Londe-les-Maures ou encore Le Lavandou.
- Un immobilier neuf rare en bord de mer
Disposant des mêmes atouts que les Alpes-Maritimes, l’aspect nature sauvage en plus, le Var reste un moteur très puissant du marché actuellement. Que ce soit dans le Golfe de Saint-Tropez, avec Grimaud ou Sainte-Maxime ou du côté de Fréjus et Saint-Raphaël, les mêmes facteurs alimentent un marché en tension : peu de foncier disponible, règles d’urbanisme fortes, contraintes strictes de la loi Littoral, opposition à la densification, forte demande internationale, etc. Résultat : l’immobilier neuf reste rare, surtout proche de la mer.
Ainsi, à Sainte-Maxime, le marché reste très dynamique, entretenu par une rareté structurelle. Les prix moyens de l’immobilier y ont enregistré une hausse de 20 à 40% au global sur cinq ans (2020-2025), avec une surperformance de 10 à 20 points pour des biens en bord de mer (Nartelle, Sémaphore, Croisette (+28,9% selon PAP et +35% selon Le Figaro Immobilier). La vue mer justifie également une surcote.
Si le marché immobilier varois dépend moins des ultra-riches étrangers – ce qui entraîne moins de protection « mondiale » du marché mais aussi moins de spéculation excessive – il est aussi plus résidentiel : davantage de résidences principales, de retraités français, de cadres et de semi-résidents, ce qui en fait un marché plus sain, plus stable et plus liquide.
- Des marchés immobiliers très différents
Le marché immobilier du Var est plus contrasté que celui des Alpes-Maritimes. Ainsi, les zones les plus intéressantes sont diverses, selon qu’un investisseur privilégiera la valeur patrimoniale, le potentiel de valorisation ou les perspectives de rentabilité locative.
De toutes les villes du littoral méditerranéen français, Toulon reste probablement la ville la plus sous-évaluée. Or elle regorge d’atouts : une base militaire très stable, une université, un vrai effort de rénovation urbaine ces dernières années, l’arrivée d’une population CSP+, des prix qui restent encore raisonnables et une forte amélioration de l’image avec des projets structurants qui vont changer le visage de cette ville qui s’est longtemps traînée une mauvaise réputation. Toulon, c’est un peu le « Nice d’il y a 15-20 ans » à petite échelle : rénovation urbaine, projets structurants, amélioration de l’image, arrivée de nouveaux profils et prix encore décotés. C’est là que pourrait s’écrire la plus grosse « histoire de revalorisation » des vingt prochaines années.
Des quartiers de Toulon comme ceux du Mourillon, de Cap Brun, de la Serinette ou encore certaines zones du centre rénové offrent désormais, grâce à leur montée en gamme progressive, un bon potentiel de valorisation sur les dix prochaines années, avec des rendements locatifs souvent meilleurs qu’à Nice ou à Cannes, surtout dans le segment le plus intéressant du T2/T3 en standing intermédiaire.
Proche de Toulon mais à l’opposé en termes de marché, Hyères fait figure de valeur refuge pour l’immobilier patrimonial. Ce marché « premium résidentiel » reste très recherché par les retraités aisés, les acquéreurs de résidence secondaire et par une clientèle étrangère plus discrète. Ses atouts (îles d’Or, qualité de vie, faible criminalité, patrimoine naturel exceptionnel) en font un marché plus cher que Toulon mais aussi plus recherché et donc plus stable, même s’il plus lent hors saison.
Parmi les villes qui résistent très bien ou qui continuent de progresser, il faut citer également Sanary-sur-Mer et Bandol qui constituent des marchés très solides d’un point de vue immobilier. Elles ont vu leur cote monter ces dernières années et sont désormais ultra-recherchées par une clientèle aisée. La très forte demande, la rareté des biens disponibles, ont fait grimper les prix qui dépassent souvent les 6 500 à 7 000 €/m2. Si le potentiel de valorisation y moins élevé car les prix sont déjà élevés, ils offrent un intérêt en raison de leur excellente conservation de valeur.
En direction de Saint-Tropez, Le Lavandou et Bormes-les-Mimosas se positionnent aussi désormais sur un segment premium en hausse, avec une montée en gamme marquée depuis plusieurs années. Profitant du tourisme premium, de l’extrême rareté foncière et d’un appétit pour les résidences secondaires, elles affichent même certaines des plus fortes hausses récentes du marché immobilier dans le Var.
Avec la conurbation Fréjus/Saint-Raphaël, on bascule dans un énorme marché résidentiel qui offre un excellent compromis en termes de climat, d’attractivité touristique et de profondeur de marché, ce qui en fait un lieu particulièrement prisé des retraités, avec un accès autoroutier rapide à Cannes et Nice.
Si Fréjus reste dans des prix plus accessibles, Saint-Raphaël est plus haut de gamme, avec des prix du neuf autour de 5.100 €/m2 et encore de bons potentiels de valorisation, même si certaines zones sont déjà très construites (il faudra savoir y être sélectif).
Située sur la commune de Saint-Raphaël, la station balnéaire d’Agay a pris de l’essor ces dernières années, s’imposant comme un village balnéaire chic dans un cadre naturel très protégé, même si elle ne deviendra probablement pas un lieu ultra-animé. Mais c’est aussi ce côté plus préservé, plus familial et plus nature, qui fait son charme auprès d’une clientèle familiale à la recherche d’une Côte d’Azur plus calme. Là également, l’offre de biens neufs y est rare, avec des prix oscillant entre 6.000 et 8.000 €/m2. On peut néanmoins y trouver des programmes immobiliers neufs accessibles à des prix débutant à 6.500 €/m2 (avant option et parkings).
GOLFE DE SAINT-TROPEZ, UN MICRO-MARCHÉ ULTRA-DÉSIRABLE
Écrin de nature entre terre et mer, le Golfe de Saint-Tropez constitue un cas spécifique : il est devenu au fil des ans une sorte de « mini-Riviera internationale » à lui tout seul. On peut y distinguer deux types de marchés : d’un côté, Grimaud et Sainte-Maxime, deux des marchés les plus solides de la Côte d’Azur ; de l’autre, Saint-Tropez, qui forme un marché international spécifique, déconnecté des soubresauts de la demande intérieure.
Les stations balnéaires de Grimaud et Sainte-Maxime présentent un profil ultra-désirable, avec une offre immobilière limitée (et extrêmement rare sur les biens neufs) qui attire une clientèle aisée française et étrangère. Surtout, elles sont beaucoup plus résidentielles et habitable que Saint-Tropez lui-même, village emblématique prisé des stars et de la jet-set mais enclavé au bout d’une presqu’île et plombé par un accès extrêmement problématique en saison d’été. Autant de facteurs qui soutiennent durablement les prix.
- Un marché immobilier très performant
Le Golfe de Saint-Tropez est non seulement un ravissement qui séduit par la beauté de ses paysages, mais il a été l’un des marchés les plus performants de France depuis 2020. Dans plusieurs communes, il n’est pas rare de constater des hausses cumulées de prix entre 20 et 40% depuis le Covid. La valeur de certains biens (vue mer, piscine, environnement calme, proximité des plages) a particulièrement explosé.
Ce bijou du littoral varois s’impose donc comme un marché dynamique mais néanmoins freiné par la rareté extrême du foncier, des règles d’urbanisme strict, et des contraintes environnementales sévères. Autant de pressions qui font mécaniquement monter la valeur des biens face une demande toujours forte. Même sans être « à Saint-Tropez », les communes du Golfe bénéficient de Saint-Tropez en tant que « marque mondiale ». Il continue d’attirer des chefs d’entreprise, des professions libérales et des cadres internationaux semi-mobiles et en télétravail qui y passent désormais plusieurs mois par an.
Dans ces marchés, il est important cependant de bien déceler la sensibilité au produit exact. La micro-localisation peut faire toute la différence, selon que le bien possède ou non une vue mer, le type d’exposition, l’accès à la plage, le trafic routier, les nuisances estivales ou encore la topographie des lieux. Deux biens proches peuvent avoir des trajectoires très différentes.
L’immobilier de standing intermédiaire premium offre certainement le meilleur compromis : appartements neufs avec vue mer en T2/T3/T4, résidences avec piscine, à la fois proches du centre et des plages. Surtout à Sainte-Maxime, où le potentiel de valorisation, la forte demande locative et la profondeur de marché garantissent une liquidité importante.
Si le segment des villas familiales premium (vue mer, piscine, terrain, environnement calme) continuent d’offrir un très fort potentiel à long terme, grâce à un stock limité face à une demande de plus en plus internationale, celui de l’ultra-luxe constitue un marché très sécurisé mais plus étroit, dépendant de la clientèle mondiale. A Grimaud par exemple, certaines villas sur les collines résidentielles avec des vues spectaculaires deviennent quasiment des actifs de prestige internationaux, où les prix peuvent grimper à plus de 15.000 €/m2.
- Sainte-Maxime, un marché en pleine ascension
Sainte-Maxime reste le grand marché résidentiel premium du Golfe, à la fois liquide, le plus équilibré en termes de segments immobiliers disponibles et surtout le plus « vivable » à l’année. Une destination « quatre saisons » avec les caractéristiques d’une vraie ville, avec des commerces, des écoles, une vie annuelle, et une montée en gamme ces vingt dernières années qui attire une clientèle de plus en plus diversifiée avec le développement de l’hébergement (5 millions de nuitées en 2025) et l’essor du tourisme, grâce à ses sept plages de sable fin et à ses navettes maritimes pour rejoindre Saint-Tropez en 15 minutes et éviter des heures d’embouteillage.
Sainte-Maxime attire désormais des retraités aisés, des semi-résidents, des familles, des Lyonnais et des Parisiens mais aussi une clientèle internationale généralement plus discrète qu’à Cannes ou Monaco.
Cette qualité de vie exceptionnelle, ajoutée au climat, à la vue mer en bord de plage ou sur les collines environnantes, et à l’extrême rareté foncière pour la construction de biens neufs en font désormais l’une des adresses les plus prisées du Golfe, à la fois plus accessible que Saint-Tropez mais sans les inconvénients. Bien évidemment, cela soutient un marché immobilier qui tend à monter en gamme et présente d’intéressantes opportunités de valorisation patrimoniale sur les segments du prestige et du luxe. Les prix moyens de l’immobilier y ont grimpé de 27 à 34% au cours des cinq dernières années.
Aujourd’hui, les prix de l’immobilier neuf oscillent entre 7.000 € à 10.000 €/m2 et au-delà pour les biens premium avec vue mer, entre de 11.000 à 15.000 €/m2, notamment ceux en bord de mer ou dans les quartiers exclusifs près des plages de la Nartelle et de la Croisette.
- Grimaud, plus exclusif
Plus exclusif, Grimaud s’impose comme un marché davantage « premium provençal », plus étroit et moins liquide que Sainte-Maxime, mais néanmoins très recherché par une clientèle française aisée et très internationale de Belges, Néerlandais, Suisses, Britanniques, pour son énorme charme, son environnement naturel, ses villas aux vues exceptionnelles sur les collines résidentielles et une très faible densité, ce qui est plutôt rare sur la Côte d’Azur.
Ce côté marché « premium patrimonial », qui profite de l’effet de débordement Saint-Tropez, tire les prix vers le haut. C’est l’un des marchés azuréens qui a connu la plus forte envolée des prix, entre 33 et 44%, sur cinq ans, ce qui énorme, même pour la Côte d’Azur, même si on peut constater une consolidation récente.
Cette forte demande soutient le marché de l’immobilier neuf, avec des prix allant de 7.000 à 9.000 €/m2, avec un prix médian autour de 7.600 €/m2 et jusqu’à 10-12000 €/m2 pour des biens premium. Sur les collines résidentielles, comme sur la corniche de Bartole, les prix des villas de luxe avec piscine et des vues spectaculaires sur le golfe de Saint-Tropez peuvent aller de 14.000 à 17.000 €/m2.
Port-Grimaud forme une niche spécifique, un produit immobilier en soi, unique en Europe. Soutenu par les plaisanciers, une clientèle internationale, qui viennent y rechercher un « style de vie » particulier, où les biens avec vue canal, amarrage et accès direct en bateau sont extrêmement prisés. Ce marché très particulier possède néanmoins ses contraintes, avec des coûts d’entretien élevés et une liquidité variable selon le produit.
- Saint-Tropez, une adresse mondiale
Le village de pêcheurs de Saint-Tropez s’est bien transformé depuis les années 50. Devenu une station balnéaire connue dans le monde entier, Saint-Tropez fonctionne désormais comme une adresse mondiale, à l’instar de Monaco, Capri, Ibiza ou certains quartiers de Miami, c’est-à-dire un marché mondial avec un effet « lifestyle » très puissant, très patrimonial où ce qui tient la valeur est lié à l’ultra-rareté, au prestige international et aux prestations ultra-premium.
Ici, les contraintes habituelles (taux d’intérêt, fiscalité, conjoncture économique) pèsent peu ou pas du tout pour une clientèle de fortunes du monde entier, européennes, moyen-orientales, américaines, suisses, des chefs d’entreprises, des célébrités et des family offices. Le potentiel de hausse y est plus restreint car une grande partie de la prime de prestige est déjà intégrée.
Bordant le village tropézien au sud, Ramatuelle est souvent plus recherché parce qu’on y trouve plus d’espace, plus de discrétion, plus de nature, moins de densité et les plages mythiques de Pampelonne. L’extrême rareté des biens disponibles, la discrétion des transactions (énormément de villas « off market ») et la forte demande internationale de la part de gros patrimoines en font un marché ultra-premium, très particulier, très peu liquide, où les écarts de prix peuvent être gigantesques selon la vue, la distance à la plage, le terrain, les possibilités d’extension, etc. Il faut parfois des mois, voire des années, pour vendre un bien premium exceptionnel, forcément très cher.
Plus à l’est et à l’intérieur des terres, Cogolin offre un profil plus résidentiel et plus accessible pour un investisseur « rationnel ». Bénéficiant du report Saint-Tropez/Sainte-Maxime, de prix nettement inférieurs et d’une clientèle active, il offre une vraie vie annuelle à proximité immédiate du Golfe. Les prix y progressent depuis plusieurs années, notamment dans les segments premium tout en restant accessibles.
LITTORAL OU ARRIÈRE-PAYS, QUE CHOISIR ?
En matière d’immobilier neuf, l’arrière-pays azuréen et varois, avec ses villages à 20 ou 30 km du littoral, a longtemps été considéré comme un marché secondaire. Depuis une vingtaine d’années, ce n’est plus le cas et il est même devenu vrai sujet majeur qui mérite qu’on s’y attarde, porté par plusieurs tendances structurelles qui soutiennent durablement ces marchés, et donc les prix :
Tout d’abord, l’explosion des prix sur le littoral. Un acquéreur qui ne peut plus acheter à Nice, Cannes, Antibes, Saint-Raphaël se reportera sur des villes comme Vence, Valbonne, Mougins, Grasse et ses environs, Fayence, le Rouret, Tourettes, etc.
Ensuite, la recherche d’une meilleure qualité de vie. Le désir de plus d’espace disponible, d’une maison et d’un jardin est plus facile à combler là où les prix sont moins élevés. Le télétravail change aussi la géographie de la demande. Beaucoup de cadres acceptent désormais 2 à 3 jours de déplacement par semaine, ce qui favorise une meilleure qualité de vie, surtout quand il s’agit d’échapper à la saturation du trafic routier sur la côte.
Enfin, l’offre limitée dans les beaux villages. Dans beaucoup de communes, il y a désormais peu de foncier disponible et des règles strictes en matière de plans d’urbanisme et de protection des zones naturelles. Le neuf reste donc extrêmement rare, ce qui soutient les prix et la valorisation à long terme.
Il faut distinguer ici trois catégories de marchés : l’arrière-pays « connecté », l’arrière-pays résidentiel et les zones plus isolées où le potentiel patrimonial et de valorisation reste limité.
- L’arrière-pays niçois, un marché très solide
L’arrière-pays niçois reste très prisé d’une clientèle internationale, de retraités aisés et de télétravailleurs ou semi-résidents, en particulier dans les zones « connectées » et à standing élevé, comme à Vence, Saint-Paul-de-Vence ou encore La Colle-sur-Loup. L’environnement magnifique, l’ambiance provençale et la proximité avec l’aéroport international de Nice sont des atouts qui assurent un très bon potentiel de valorisation sur le long terme, avec comme seule limite les prix actuellement déjà élevés.
Un peu moins glamour mais tout aussi authentiques, d’autres villages au profil plus résidentiel, comme Carros, Gattières ou Levens, bénéficient d’un effet report de Nice. Ils sont plus accessibles et intéressants pour les familles, les actifs niçois et les primo-accédants mais tout dépend des temps de trajet, de la qualité des infrastructures et de la qualité intrinsèque du village.
- L’arrière-pays cannois, l’un des meilleurs paris
À quelque sept kilomètres à peine de Cannes, le village de Mougins, constitue désormais une quasi « valeur-refuge ». C’est même devenu un marché premium mondial, fortement recherché par des chefs d’entreprise, les étrangers et une clientèle familiale internationale. Sa proximité avec Cannes et le bord de mer, la présence d’écoles internationales, la sécurité et des biens immobiliers souvent avec un énorme standing constituent des atouts incontournables. Seule limite à une appréciation future, les biens y sont déjà chers.
Les prix de l’immobilier neuf à Mougins évoluent entre 4.500 et 7.000 €/m2 pour un appartement dans le segment résidentiel intermédiaire. Les prix sur le segment premium/luxe oscillent entre 8.000 et 11.000 €/m2 pour des villas contemporaines avec piscine, avec des envolées au-delà pour les biens d’exception.
Le moyen-pays autour de Sophia-Antipolis, avec ses villages comme Valbonne, Mouans-Sartoux, Châteauneuf-Grasse, Oppio, Roquefort-les-Pins, représente probablement l’une des zones les plus solides de la région. Les raisons en sont évidentes propulsées par le moteur économique de Sophia-Antipolis : un énorme bassin d’emplois tech à forte valeur ajoutée et à pouvoir d’achat élevé, une population internationale très solvable et des écoles internationales de qualité, autant de facteur qui tiennent le marché. Les villas familiales, les résidences de standing, dont certaines en pleine nature ou en bordure d’un golf, et les maisons avec extérieur constituent le segment le plus recherché et présentent un excellent potentiel à long terme.
Dans tout ce secteur, comme à Châteauneuf-Grasse par exemple, l’offre neuve reste très limitée mais le rapport surface/prix y reste très intéressant, avec des prix allant de 5.500 à 7.500 €/m2 pour des programmes de residence de standing premium, avec vues golf, grands extérieurs ou prestations haut de gamme.
A Valbonne et Mouans-Sartoux en particulier, l’énorme profondeur résidentielle permet d’avoir un marché très liquide, très prisé par les familles qui viennent y chercher un excellent équilibre entre vie quotidienne, qualité de l’environnement, écoles et accès rapide à Sophia-Antipolis.
Longtemps la mal-aimée de la Côte d’Azur, plombée par une qualité de vie médiocre, l’insécurité et un accès compliqué, Grasse, pourtant classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, tente de rehausser son profil ces dernières années. L’amélioration progressive (désenclavement grâce à voie rapide vers Sophia-Antipolis et Cannes, diminution des mauvaises odeurs industriels) commence à attirer des profils CSP+, à la faveur de développement de l’offre résidentielle. L’immobilier, qui y est encore décoté par rapport au littoral, y possède un fort potentiel de rattrapage sur 10-15 ans, néanmoins variable selon les quartiers.
- L’arrière-pays varois, forte montée en gamme
Dans ce même registre, l’arrière-pays varois connaît une très forte montée en gamme. Dans des zones autour du lac de Saint-Cassien, des villages comme Fayence, Tourrettes, Callian ou encore Lorgues offrent certainement le meilleur rapport potentiel/prix. La clientèle étrangère y est attirée par l’authenticité des villages, la gastronomie, l’espace, de belles villas premium avec terrain, les golfs environnants et la proximité relative du littoral, le tout à des prix plus accessibles que le bord de mer.
De son côté, Draguignan reste un marché plus « rationnel », moins glamour et patrimonial. Néanmoins, c’est un bassin résidentiel plus accessible, qui bénéficie d’une demande locale suffisante pour garantir un meilleur rendement, en particulier dans les zones rénovées.
- Faire preuve de sélectivité
Reste que si l’on veut considérer un investissement immobilier réussi dans l’arrière-pays, il faut faire preuve de sélectivité. Deux villages séparés de cinq kilomètres peuvent présenter des dynamiques complètement différentes en termes de clientèle, d’offre scolaire et de liquidité (profondeur de marché). Et surtout, le temps de trajet demeure un facteur capital. Au-delà de 40 à 45 minutes de temps de trajet séparant des pôles d’emploi, le marché devient beaucoup plus fragile.
On distinguera donc des zones à très fort potentiel de valorisation (Valbonne, Châteauneuf-Grasse, Oppio, Mouans-Sartoux, Grasse résidentiel, Fayence, Tourrettes) et d’autres très sécurisées sur un plan patrimonial, comme Mougins, Saint-Paul-de-Vence, Vence, Valbonne premium, etc. Enfin, si l’on a le goût du risque, on pourra considérer des zones plus spéculatives mais potentiellement explosives, comme certaines zones de Grasse, Carros résidentiel, Draguignan rénové et certains villages en transformation.
- L’arrière-pays « connecté », le meilleur compromis
Si l’on décide de se replier sur l’arrière-pays pour échapper à la saturation du littoral et à ses biens immobiliers parfois hors de prix, l’arrière-pays « connecté » offre probablement le meilleur compromis de la Côte d’Azur.
Moins cher que le littoral premium, il offre un gros potentiel de valorisation en raison de la demande structurelle forte, d’une qualité de vie qui reste exceptionnelle et de la rareté foncière, autant de facteurs qui tiennent la valeur. Les zones les plus convaincantes à long terme sont Valbonne, Oppio, Roquefort-les-Pins, Châteauneuf-Grasse, Mouans-Sartoux, Vence, Saint-Paul-de-Vence, Fayence, Tourrettes, l’arrière-pays proche de Toulon.
QUOI S’OFFRIR ET POUR QUEL BUDGET ?
Reste la question du budget. Bien entendu, tout dépendra de vos moyens et de vos besoins mais oui, même si le terme « accessible » reste ici relatif, on peut s’offrir la Côte d’Azur dans presque tous les budgets, du logement d’entrée à moyen de gamme jusqu’à l’ultra-luxe mondial.
- Un rêve à portée de tous
La Côte d’Azur reste accessible pour tous les budgets, même les moins élevés et surtout dans l’ancien (de 2 500 à 4 500 €/m2) Mais il faut la concevoir comme une mosaïque de micro-marchés, où il sera toujours possible de trouver chaussure à son pied avec un « budget normal » typique dans le segment intermédiaire (entre 300 000 € et 600 000 €) mais pas nécessairement dans tous les secteurs car certains restent inaccessibles.
Dans l’immobilier neuf, les biens sont plus rares à cause du foncier qui s’est renchéri, des contraintes urbanistiques et environnementales et des coûts de construction en hausse. Ils sont par conséquent plus chers. En revanche, les programmes immobiliers neufs peuvent représenter aujourd’hui un investissement judicieux à moyen long terme car, outre tous les avantages du neuf, ils capitalisent sur de nouvelles normes de confort et de modernité (RE 2020): meilleure performance énergétique des villas et appartements, matériaux de qualité, meilleure luminosité, surface habitable optimisée, confort accru en cas de forte chaleur, etc.
L’immobilier neuf sur la Côte d’Azur dépasse fréquemment les 5 500 €/m2 en moyenne, un peu moins dans le Var par rapport aux Alpes-Maritimes. Sur le segment d’entrée à moyen de gamme, on peut trouver des prix allant de 3 500 à 5 000 €/m² dans certains secteurs périphériques ou en renouvellement urbain dans les localités précitées. Dans le segment des résidences de standing « intermédiaire », les prix évoluent en moyenne entre 5 500 à 9 000 €/m2 (7 200 €/m2 à Nice, +29% en cinq ans), selon les quartiers et les critères annexes (vue mer, environnement, etc.). Enfin, dans le segment prestige/luxe, ils s’inscrivent dans une fourchette large, à partir de 10 000 €/m2 pour grimper jusqu’à 30 000 €/m2, voire au-delà pour des biens exceptionnels.
- Un potentiel de valorisation réel mais variable
C’est dans les secteurs « valeur montante » en transformation évoqués plus haut, avec une hausse progressive du standing de certains quartiers (Nice Est, Saint-Roch, Riquier, certains secteurs proches du tram ou de futurs projets urbains), que la rentabilité potentielle sera la plus élevée, même si l’investissement y est plus spéculatif.
Sans conteste, le « standing intermédiaire » offre le plus fort potentiel de hausse sur dix ans car il allie à la fois un risque spéculatif plutôt faible, une liquidité forte en raison d’une bonne profondeur de marché, et une demande qui reste élevée. Un T2/T3, voire un T4, à Nice, Antibes, Beausoleil ou légèrement dans l’arrière-pays cannois, comme à Châteauneuf-Grasse, sera un investissement judicieux, en raison de la forte demande locale et internationale, de la rareté du neuf, de prix qui restent accessibles pour des CSP+, et de perspectives de revente favorables.
Le segment de l’immobilier de prestige/luxe offre une grande diversité de choix. Sa valeur découle du fait que l’immobilier méditerranéen fonctionne comme un actif international, très bon pour préserver du capital, pas nécessairement pour faire une culbute rapide.
Mais attention, là, le ticket d’entrée est beaucoup plus conséquent (à partir de 3 millions € environ), le marché est beaucoup plus étroit (moins de reventes) et son dynamisme dépend des flux internationaux, au gré des crises internationales et des modifications de comportements liés aux soubresauts géopolitiques (les Russes qui envahissaient la Côte d’Azur depuis les années 1990 ont quasiment disparu et les richissimes oligarques ont, eux, complètement déserté l’Europe par peur de voir leurs biens saisis).
Néanmoins, il n’est pas nécessaire d’être milliardaire pour s’offrir un bel appartement avec vue mer à Sainte-Maxime (à partir de 799 000 €) ou encore une belle villa contemporaine de prestige avec piscine dans l’arrière-pays cannois, à Mougins par exemple (à partir de 1 580 000 €).
Le Var demeure un marché probablement plus intéressant pour un investisseur long terme, un budget intermédiaire ou quelqu’un en quête d’une vraie progression patrimoniale.
***
On le voit, la Côte d’Azur reste probablement l’un des marchés immobiliers français les plus divers, les plus désirables et surtout les plus solides à long terme parce qu’il cumule de nombreux facteurs d’attractivité qui ne sont pas près de disparaître, avec au premier plan une forte demande internationale.
Le choix d’un emplacement en particulier dépendra bien entendu de vos besoins (résidence principale ou secondaire, investissement locatif saisonnier), de votre budget, de vos envies (bord de mer, arrière-pays) et de votre stratégie d’investissement, selon que vous privilégierez la sécurisation patrimoniale ou le potentiel de valorisation.
Certes, les prix sont plus élevés sur la Côte d’Azur que partout ailleurs en France (sauf Paris). Ils le resteront durablement, c’est certain, car on le sait, le soleil n’a pas de prix.
Et sur la Côte d’Azur, le soleil se lève… au sud !
