Dispositif Jeanbrun

Profiter de revenus locatifs défiscalisés pour se construire un patrimoine immobilier

Le dispositif

Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé statut fiscal du bailleur privé ou Relance Logement, est le nouveau mécanisme d’incitation à l’investissement locatif créé par la loi de finances pour 2026.

Il a pour objectif de favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus moyens ou modestes, tout en offrant un cadre fiscal avantageux pour des investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier.

Le Jeanbrun s’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2028. Il succède au Pinel mais avec une logique différente : au lieu d’une réduction d’impôt immédiate, il repose sur un amortissement fiscal du bien par tranche annuelle sur le long terme.

Il offre ainsi une fiscalité plus pérenne, ce qui le rapproche ainsi de celle dont bénéficient les loueurs en meublé.

Par ailleurs, et contrairement au Pinel, il n’existe plus de zonage géographique (A, A bis, B1…) : le dispositif est accessible sur l’ensemble du territoire.

Enfin, aucune condition de ressources n’est imposée à l’investisseur.

Qui peut investir en JEANBRUN ?

CONDITIONS D'ÉLIGIBILITÉ

  • Le dispositif Jeanbrun est ouvert :
  • aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France;
  • aux investisseurs qui acquièrent un bien en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR);
  • aux contribuables imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

QUELS LOGEMENTS

SONT ÉLIGIBLES ?

  • Le dispositif concerne uniquement les immeubles collectifs en France.
    Les biens éligibles sont :
  • les logements neufs ;
  • les logements acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ;
  • les logements que l'investisseur fait construire ;
  • certains logements anciens faisant l'objet d'une réhabilitation lourde, avec des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition et répondant aux critères d'un immeuble neuf après rénovation.

Les

avantages fiscaux

  • UN AMORTISSEMENT FISCAL ANNUEL : c'est le principal avantage. Au lieu d'obtenir une réduction d'impôt forfaitaire chaque année, le propriétaire peut déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers.

  • AMORTISSEMENT SUR 80% DE LA VALEUR DU BIEN : : le législateur a exclu la valeur du foncier, estimée à 20% du coût d'acquisition.

  • UN TAUX D'AMORTISSEMENT ANNUEL VARIABLE selon le niveau de loyer choisi: intermédiaire (3,5% par an, plafond net annuel de 8 000 €), social (4,5% par an, plafond de 10 000 €) ou très social (5,5%, plafond de 12 000 €)

  • DES PLAFONDS ANNUELS D'AMORTISSEMENT VARIABLES : jusqu'à 8 000 € pour un logement loué en loyer intermédiaire ; jusqu'à 10 000 € en loyer social ; jusqu'à 12 000 € en loyer très social.

  • DES CHARGES DÉDUCTIBLES EN PLUS DE L'AMORTISSEMENT : De nombreuses charges peuvent être déduites des revenus fonciers. Ces charges sont les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, les frais de dossier bancaires, la taxe foncière, assurances (PNO, GLI), honoraires de gestion locative, frais de mise en location, charges copropriété, travaux d'entretien/réparation, travaux d'amélioration, frais de procédures, etc.), Plus vous déduisez, plus le déficit foncier est élevé, plus l'économie d'impôt sera importante.

  • IMPUTATION D'UN ÉVENTUEL DÉFICIT FONCIER SUR LE REVENU GLOBAL : morsque les charges et amortissements génèrent un déficit foncier, celui-ci reste imputable sur le revenu global dans la limite prévue par la réglementation fiscale (10 700 € par an pour le régime général du déficit foncier).

  • DURÉE MINIMALE DE LOCATION : le propriétaire doit louer le logement pendant au moins 9 ans.

  • ENGAGEMENT DE LOCATION RAPIDE : le logement doit être loué dans un délai initial de 12 mois après son achèvement ou son acquisition.

  • LOCATION NUE : Le logement doit être loué non meublé.

  • RÉSIDENCE PRINCIPALE : le bien doit constituer la résidence principale du locataire.

  • LOCATION À UN TIERS : le bien ne peut pas être loué à un membre de son propre foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant (jusqu'au 2e degré)

  • PLAFONDS DE LOYER : le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers, différents selon le zonage géographique et le type de location qu'il choisit : intermédiaire ( 15% à 20% en dessous du prix du marché) ; sociale (environ 30% en dessous) ou très sociale (environ 45% en dessous).
    Les plafonds nationaux de référence en vigueur s'établissent comme suit :
    - ZONE A bis : intermédiaire à 19,71 € m2
    - ZONE A : intermédiaire à 14,64 €/m2
    - ZONE B1 : intermédiaire à 11,80 €/m2
    - ZONE B2 et C : intermédiaire à 10,26 €/m2

  • PLAFONDS DE RESSOURCES : en plus des plafonds de loyer, le propriétaire doit respecter des plafonds de ressources que les locataires ne doivent pas dépasser (plafond apprécié à la signature du bail). Ces plafonds de revenus sont fixés par l'État et varient chaque année. Ils sont actualisés par arrêté ministériel pour s'ajuster notamment à l'évolution du coût de la vie et des indices de référence.

Les conditions

à RESPECTER

 ATTENTION ! Le respect de ces règles et conditions est essentiel pour pouvoir conserver les bénéfices du dispositif tout au long de la détention du bien. En cas de non-respect, le propriétaire perd définitivement le bénéfice du dispositif : l’avantage fiscal est remis en cause. Le montant total des amortissements déjà déduits sera rajouté aux revenus nets fonciers de l’année de rupture, ce qui entraînera le paiement par  le propriétaire d’un rappel d’impôt important (sauf en cas d’évènement de force majeure : décès, licenciement économique, invalidité de catégorie 2 ou 3, etc.)

EXEMPLE

d'investissement

EXEMPLE SIMPLIFIÉ D'INVESTISSEMENT
POUR UN APPARTEMENT NEUF DE 70 M2 LOUÉ EN INTERMÉDIAIRE (ZONE B1)

Prix d'acquisition (frais inclus)

300 000 €

Base amortissable (80%)

240 000 €

Montant annuel des loyers perçus (70 m2 x 11,80 € =826 € x 12 mois)

9 912 €

Amortissement annuel (3,5%) déductible plafonné

- 8 000 €

Amortissement total déductible sur 9 ans

- 72 000 €

VARIANTE 1 : Montant annuel des charges déductibles

- 1 600 €

Revenu foncier annuel (soumis à l'IR + prélèvement sociaux)

312 €

VARIANTE 2 : Montant annuel des charges déductibles

3 000 €

Déficit foncier (déductible du revenu imposable global)

- 1 088 €

  • ÉCONOMIE FISCALE CUMULÉE
    L'économie fiscale dépend du taux marginal d'impôsition (TMI). Plus le taux marginal est élevé, plus l'économie fiscale réalisée sera importante.

ÉCONOMIE D'IMPÔT ANNUELLE (EXEMPLE AVEC LA VARIANTE 1 CI-DESSUS)

TMI de 11% +17,2% de prélèvements sociaux, soit un taux global de 28,2%

2 256 €

TMI de 30% +17,2% de prélèvements sociaux, soit un taux global de 47,2%

3 835 €

TMI de 41% +17,2% de prélèvements sociaux, soit un taux global de 58,2%

4 749 €

TMI de 45% +17,2% de prélèvements sociaux, soit un taux global de 62,2%

5 082 €

ÉCONOMIE FISCALE SU R 9 ANS

TMI de 11%

20 304 €

TMI de 30%

34 515 €

TMI de 41%

42 741 €

TMI de 45%

45 738 €

LE SUPER JEANBRUN

QU'EST-CE QUE C'EST ?

Il est possible de cumuler le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) et le Logement locatif intermédiaire (LLI) mais uniquement à condition de respecter strictement et simultanément les conditions des deux dispositifs. Il ne s’agit donc pas d’un nouveau régime fiscal mais de la combinaison de deux mécanismes distincts.

C’est ce cumul des deux dispositifs qui est appelée le Super Jeanbrun. C’est sans aucun doute actuellement la combinaison fiscale la plus puissante du marché. 

Le dispositif LLI va jouer au moment de l’acquisition du bien destiné à être loué. Le dispositif Jeanbrun pourra être activé pendant la période de détention du bien.

Pour tout savoir en détail, reportez-vous à notre page spéciale d’explication. Et n’hésitez pas à nous demander une simulation.

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