Loueur meublé

Se construire un patrimoine immobilier avec des avantages fiscaux à la clé

Le statut

Loueur meublé

Le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour l’achat d’un bien neuf. 

La location à l’année ou saisonnière permettra de générer des revenus locatifs totalement ou partiellement défiscalisés, grâce à l’amortissement comptable de votre bien dans le temps.

Sous certaines conditions, il vous sera également possible de récupérer la TVA (20%) sur le prix d’acquisition du bien immobilier et du mobilier. 

Ce dispositif extrêmement avantageux et permet de se construire un patrimoine sur le long terme, tout en faisant en sorte que le bien s’autofinance quasiment de lui-même.

Le statut de loueur meublé est relativement simple à mettre en oeuvre. Néanmoins, il est strictement encadré et il y a un certain nombre d’obligations et de règles à respecter (immatriculation de l’activité, tenue d’une comptabilité, choix du régime fiscal). A défaut, des erreurs peuvent de avoir de sérieuses conséquences fiscales, d’où l’intérêt de se faire accompagner.

Qui peut investir en LMNP ou LMP ?

Conditions d'éligibilité

  • Être propriétaire d'un appartement à usage d'habitation et le louer meublé
  • LMNP : générer des recettes inférieures à 23 000 € par an (recettes brutes annuelles) par foyer fiscal
  • LMP : au-delà de 23 000 € par an et si vos revenus locatifs dépassent vos autres revenus, vous passez en loueur meublé professionnel (soumis aux cotisations sociales)

Les

avantages

  • UNE FISCALITÉ OPTIMISÉE, plus avantageuse que la location nue (deux régimes fiscaux au choix : le micro-BIC ou régime réel)
    - EN MICRO-BIC : abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs en micro-BIC
    - EN RÉGIME RÉEL : amortissement comptable par tranche annuelle de la valeur du bien (par exemple 5% sur 20 ans), des meubles, les frais et charges, ce qui permet parfois de pouvoir réduire ses impôts à 0 € pendant de nombreuses années.

  • DES CHARGES DÉDUCTIBLES PLUS NOMBREUSES : travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion locative, etc.

  • UNE RENTATIBILITÉ LOCATIVE GÉNÉRALEMENT PLUS ÉLEVÉE (à l’année ou en saisonnier) : en meublé, le montant du loyer demandé est supérieur de 10 à 15% à une location vide. En location saisonnière, le montant est encore plus élevé car il s'agit de location courte sur quelques nuits ou quelques semaines.

  • REVENUS LOCATIFS NON SOUMIS AUX COTISATIONS SOCIALES : seulement aux prélèvement sociaux (17;2%).

  • RÉCUPÉRATION DE LA TVA À 20% sur la valeur d’acquisition du bien et des meubles, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier mis en location meublée avec services para-hôteliers.

EXEMPLE D'INVESTISSEMENT

Valeur d’achat de l’appartement nu avec stationnement et annexes

350 000 € TTC

Mobilier et équipement

35 000 € TTC

Montant de l’investissement total TTC

385 000 € TTC

Montant de la TVA à 20 % récupérée

64 167 €

Soit un investissement total de

320 833 € HT

  • MODIFICATIONS DU STATUT LOUEUR MEUBLÉ PAR LA LOI DE FINANCES 2025
    La loi de finances 2025 a apporté plusieurs modifications au statut de loueur meublé. Néanmoins, celui-ci reste toujours plus avantageux par rapport à une location nue.
    - réintégration des amortissements dans le calcul de la plue-value en cas de revente (cession à titre onéreux). La plus-value imposable devient donc : prix de vente - prix d'acquisition + amortissements comptables
    - certains abattements et plafonds du régime micro-BIC sont réduits (location de très courte durée, par exemple)

  • Avoir un numéro de Siret (enregistrement auprès du registre du commerce et des sociétés)

  • Louer le bien meublé et équipé en location saisonnière avec services para-hôteliers

  • Louer le bien pendant 20 ans (si vous désirez arrêter la location, vous serez redevable du prorata temporis de la TVA perçue)

Les conditions

pour récupérer la TVA

Quelle différence entre Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

et Loueur Meublé Professionnel (LMP) ?

Loueur Meublé Non Professionnel Loueur Meublé Professionnel
Revenus locatifs / an
< à 23 000 euros TTC
> à 23 000 euros TTC
La fiscalité
Régime micro-BIC
OU
Réel simplifié
Impôts sur les revenus BIC
Impôts sur les sociétés
Micro entreprise
Les déductions
Statut micro-BIC :
– Abattement forfaitaire de 50% du montant des loyers TTC perçus
Régime réel :
– Amortissement de la valeur du bien sur 20 ans
– Déduction des dépenses locatives, frais et charges, liées à l’activité exercée.
– Frais de constitution de société, de notaire
– Frais de gestion, de réparation et d’entretien du bien
– Impôts locaux
– Amortissement de la valeur du bien (20 à 40 ans) et du mobilier entre 5 et 10 ans, pour un taux annuel compris entre 10% et 20%

INVESTIR EN LMNP

UN CHOIX IMBATTABLE

Investir en immobilier neuf via le statut de loueur meublé est un choix particulièrement judicieux. En effet, il vous permet soit de réaliser un investissement locatif pur, soit de pouvoir conjuguer plaisir personnel et investissement dans le cadre de l’acquisition d’une résidence secondaire.

Le statut de loueur meublé et particulièrement le non-professionnel (LMNP) offre une grande souplesse à la fois sur le plan juridique et sur le plan fiscal.

La fiscalité avantageuse du LMNP est incontournable car elle vous permet, grâce à l’amortissement comptable de défiscaliser totalement ou partiellement vos revenus locatifs.

Dans le cadre d’une location meublée, la durée de location est plus courte dans le cadre d’un bail mobilité (entre 1 à 10 mois) ou dans celui d’une location saisonnière avec services para-hôteliers (de quelques jours à quelques semaines). C’est une souplesse supplémentaire quand on connaît la difficulté parfois pour récupérer un bien mis en location nue.

Dans tous les cas, le LMNP demeure un véhicule juridique et fiscale avantageux pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.

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