Super Jeanbrun

Combiner les avantages fiscaux du LLI et du Jeanbrun pour bâtir un patrimoine immobilier

SUPER

Jeanbrun

Il est possible de cumuler le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) et le dispositif LLI (Logement locatif intermédiaire) mais uniquement à condition de respecter strictement et simultanément les conditions des deux dispositifs. Il ne s’agit donc pas d’un nouveau régime fiscal mais de la combinaison de deux mécanismes distincts, l’un qui se place dans une logique patrimoniale et fiscale, l’autre dans une logique locative.

C’est ce cumul des deux dispositifs qui est appelé le Super Jeanbrun. C’est sans aucun doute actuellement la combinaison fiscale la plus puissante du marché, à condition d’accepter un cadre plus contraignant et d’être dans une logique de long terme (pour préparer sa retraite par exemple).

En effet, le cumul va permettre de jouer sur plusieurs leviers : baisse du coût global d’acquisition, optimisation fiscale, perception de revenus locatifs légèrement réduits par rapport au prix du marché (10 à 15%) mais relativement sécurisés,  cohérence de la stratégie patrimoniale et l’anticipation éventuelle d’une transmission successorale.

Le dispositif LLI va jouer essentiellement au moment de l’acquisition du bien. Le dispositif Jeanbrun pourra être activé pendant la période de détention et de location du bien.

Attention, cependant, car ce cumul des deux dispositifs n’est pas automatique : tous les logements neufs ne sont pas éligibles au LLI et tous les investissements Jeanbrun ne peuvent pas bénéficier des avantages du LLI. Il convient donc de vérifier, avant l’achat, que le programme immobilier et le montage juridique remplissent bien l’ensemble des conditions des deux dispositifs.

UN CADRE

PLUS CONTRAIGNANT

  • Pour bénéficier du cumul et donc des avantages fiscaux, le projet doit satisfaire aux exigences les plus contraignantes de chacun des régimes, et notamment la durée de location :
  • acquérir nécessairement dans un programme immobilier éligible au LLI ;
  • respecter la durée minimale de location exigée en LLI, soit au moins 15 ans.
  • adopter un montage juridique compatible, le LLI étant généralement réalisé via une SCI (imposée à l"IR).

QUELS LOGEMENTS

SONT ÉLIGIBLES ?

  • Le Super Jeanbrun est ouvert applicable aux biens remplissant les conditions d'éligibilité des deux dispositifs. Les programmes neufs éligibles au LLI sont généralement proposés par des promoteurs ayant obtenu un agrément à cet effet. Ce sont notamment les logements :
  • neufs ou acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement);
  • situés dans des communes où la demande locative est importante (zones dites "tendues", Abis, A ou B1);
  • respectant les dernières normes énergétiques (RE2020 ou réglementation en vigueur).

Les

avantages fiscaux

  • UNE TVA RÉDUITE : au lieu du taux normal de 20%, le logement neuf bénéficie d'une TVA réduite à 10%. Cela permet de réaliser une économie immédiate dès l'acquisition du bien.

  • UN CRÉDIT D'IMPÔT SUR LA TAXE FONCIÈRE : le propriétaire bénéficie également d'un crédit d'impôt équivalent au montant de la taxe foncière, pendant une durée pouvant aller jusqu'à 20 ans. Le montant de l'économie réalisée dépendra donc de la commune dans laquelle le logement est assujetti.

  • UN AMORTISSEMENT FISCAL ANNUEL : c'est le principal avantage qui permet de réduire ses revenus fonciers. Au lieu d'obtenir une réduction d'impôt forfaitaire chaque année, le propriétaire peut déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers. L'amortissement est calculé sur 80% de la valeur du bien. Le législateur a exclu la valeur du foncier, estimée à 20% du coût d'acquisition.

  • UN TAUX D'AMORTISSEMENT ANNUEL DE 3,5% (catégorie loyer intermédiaire)

  • UN PLAFOND ANNUEL D'AMORTISSEMENT : jusqu'à 8 000 € pour un logement loué en loyer intermédiaire ;

  • DES CHARGES DÉDUCTIBLES EN PLUS DE L'AMORTISSEMENT : de nombreuses charges peuvent être déduites des revenus fonciers. Ces charges sont les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, les frais de dossier bancaires, assurances (PNO, GLI), honoraires de gestion locative, frais de mise en location, charges copropriété, travaux d'entretien/réparation, travaux d'amélioration, frais de procédures, etc.), Plus vous déduisez, plus le déficit foncier est élevé, plus l'économie d'impôt sera importante.

  • IMPUTATION D'UN ÉVENTUEL DÉFICIT FONCIER SUR LE REVENU GLOBAL : lorsque les charges et amortissements génèrent un déficit foncier, celui-ci reste imputable sur le revenu global dans la limite prévue par la réglementation fiscale (10 700 € par an pour le régime général du déficit foncier).

  • DURÉE MINIMALE DE LOCATION : le propriétaire doit louer le logement pendant au moins 15 ans (contrainte du LLI)

  • ENGAGEMENT DE LOCATION RAPIDE : le logement doit être loué dans un délai initial de 12 mois après son achèvement ou son acquisition.

  • LOCATION NUE : le logement doit être loué non meublé.

  • RÉSIDENCE PRINCIPALE : le bien doit constituer la résidence principale du locataire.

  • PLAFONDS DE LOYER : le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers, différents selon le zonage géographique et le type de location qu'il choisit : intermédiaire ( 15% à 20% en dessous du prix du marché) ; sociale (environ 30% en dessous) ou très sociale (environ 45% en dessous).
    Les plafonds nationaux de référence en vigueur s'établissent comme suit :
    - ZONE A bis : intermédiaire à 19,71 €/m2
    - ZONE A : intermédiaire à 14,64 €/m2
    - ZONE B1 : intermédiaire à 11,80 €/m2
    - ZONE B2 et C : intermédiaire à 10,26 €/m2

  • LOCATION À UN TIERS : le bien ne peut pas être loué à un membre de son propre foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant (jusqu'au 2e degré)

  • PLAFONDS DE RESSOURCES : en plus des plafonds de loyer, le propriétaire doit respecter des plafonds de ressources que les locataires ne doivent pas dépasser (plafonds appréciés à la signature du bail). Ces plafonds de revenus sont fixés par l'État et varient chaque année. Ils sont actualisés par arrêté ministériel pour s'ajuster notamment à l'évolution du coût de la vie et des indices de référence.

Les conditions

à RESPECTER

 ATTENTION !

Le respect de ces règles et conditions est essentiel pour pouvoir conserver les bénéfices du cumul des deux dispositifs tout au long de la détention du bien. En cas de non-respect, le propriétaire perdra définitivement le bénéfice de l’un ou l’autre des dispositifs : l’avantage fiscal est remis en cause. Outre le remboursement des 10% de la TVA, le montant total des amortissements déjà déduits sera rajouté aux revenus nets fonciers de l’année de rupture, ce qui entraînera le paiement par  le propriétaire d’un rappel d’impôt important.

EXEMPLE

d'investissement

EXEMPLE SIMPLIFIÉ D'INVESTISSEMENT
POUR UN APPARTEMENT NEUF DE 70 M2 ÉLIGIBLE AU LLI EN ZONE B1

Prix d'acquisition TTC avec TVA 20%

300 000 €

Prix d'acquisition TTC avec TVA réduite à 10% (via une SCI)

275 000 €

Économie immédiate

25 000 €

Base amortissable (80%)

240 000 €

Montant annuel des loyers perçus (70 m2 x 11,80 € =826 € x 12 mois)

9 912 €

Taxe foncière

1 500 €

Crédit d'impôt annuel

1 500 €

Crédit d'impôt sur 15 ans

22 500 €

Amortissement annuel (3,5%) déductible plafonné

- 8 000 €

Amortissement total déductible sur 15 ans

- 120 000 €

VARIANTE 1 : Montant annuel des charges déductibles

- 1 600 €

Revenu foncier annuel (soumis à l'IR + prélèvement sociaux)

312 €

VARIANTE 2 : Montant annuel des charges déductibles

3 000 €

Déficit foncier (déductible du revenu imposable global)

- 1 088 €

  • ÉCONOMIE FISCALE CUMULÉE
    L'économie fiscale dépend du taux marginal d'impôsition (TMI). Plus le taux marginal est élevé, plus l'économie fiscale réalisée sera importante.

ÉCONOMIE D'IMPÔT ANNUELLE (EXEMPLE AVEC LA VARIANTE 1 CI-DESSUS)

TMI de 11% +17,2% de prélèvements sociaux (taux global de 28,2%)

2 256 €

TMI de 30% +17,2% de prélèvements sociaux (taux global de 47,2%)

3 835 €

TMI de 41% +17,2% de prélèvements sociaux (taux global de 58,2%)

4 749 €

TMI de 45% +17,2% de prélèvements sociaux (taux global de 62,2%)

5 082 €

ÉCONOMIE FISCALE SUR 15 ANS (OUTRE LE CRÉDIT D'IMPÔT DE 22 500 €)

TMI de 11%

33 840 €

TMI de 30%

55 525 €

TMI de 41%

71 235 €

TMI de 45%

76 230 €

BIEN ÉVALUER

SON PROJET

Un investissement LLI + Jeanbrun n’est pas nécessairement adapté à tous les investisseurs. Cela va dépendre du projet immobilier, du financement, de la fiscalité, de votre stratégie patrimoniale et donc de l’horizon d’investissement.

Avant d’envisager un cumul, il convient donc de bien vérifier la cohérence globale du projet d’investissement, à la fois sur le plan juridique, économique, fiscal et locatif.

Si votre objectif est de dégager une rentabilité immédiate ou de garder une flexibilité pour une revente plus ou moins rapide, cette stratégie ne sera pas adaptée. Il vaudra mieux envisager alors de vous tourner peut-être vers d’autres dispositifs, comme  loueur meublé par exemple. 

Il est préférable de réaliser une simulation approfondie avant d’investir en Super Jeanbrun afin de vérifier la cohérence globale de votre projet.

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