LLI (Logement locatif intermédiaire)

Profiter d'avantages fiscaux pour se construire un patrimoine immobilier

Le dispositif

LLI

Le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) permet d’investir dans un logement neuf avec une TVA réduite et un crédit d’impôt pluriannuel.

Ce dispositif gouvernemental a pour objectif de développer une offre de logements à loyers modérés dans les zones où la demande est forte, tout en offrant des avantages fiscaux attractifs.

Créé à l’origine pour les investisseurs institutionnels, il est désormais accessible aux particuliers depuis 2024, à condition d’investir par l’intermédiaire d’une SCI. C’est donc une opportunité intéressante à considérer lorsqu’on souhaite se constituer un patrimoine immobilier.

Le dispositif LLI va jouer principalement un rôle clé lors de l’acquisition du bien, avec une économie immédiate (grâce à la TVA réduite à 10%), puis avec un crédit d’impôt pluriannuel compensant la taxe foncière.

Il pourra être cumulé avec le dispositif Jeanbrun qui, lui, fournira des avantages fiscaux supplémentaires pendant la durée de détention du bien.

Qui peut investir en LLI ?

CONDITIONS D'ÉLIGIBILITÉ

  • Le dispositif Jeanbrun est ouvert :
  • aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France;
  • via une SCI (Société civile immobilière), généralement soumise à l'impôt sur le revenu;
  • seul ou à plusieurs associés (couple, famille, associés, etc.).

QUELS LOGEMENTS

SONT ÉLIGIBLES ?

  • Le dispositif concerne exclusivement des logements :
  • neufs ou acquis en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ;
  • situés dans des communes où la demande locative est importante (zones dites "tendues");
  • respectant les dernières normes énergétiques (RE2020 ou réglementation en vigueur).
  • Les programmes neufs éligibles au LLI sont généralement proposés par des promoteurs ayant obtenu un agrément à cet effet.

AVANTAGES

fiscaux

  • UNE TVA RÉDUITE : au lieu du taux normal de 20%, le logement neuf bénéficie d'une TVA réduite à 10%. Cela permet de réaliser une économie immédiate dès l'acquisition du bien.

  • UN CRÉDIT D'IMPÔT SUR LA TAXE FONCIÈRE : le propriétaire bénéficie également d'un crédit d'impôt équivalent au montant de la taxe foncière, pendant une durée pouvant aller jusqu'à 20 ans. Le montant de l'économie réalisée dépendra donc de la commune dans laquelle le logement est assujetti.

  • DURÉE MINIMALE DE LOCATION : le propriétaire doit louer le logement pendant au moins 15 ans.

  • LOCATION NUE : le logement doit être loué non meublé.

  • RÉSIDENCE PRINCIPALE : le locataire doit occuper le logement comme résidence principale.

  • LOCATION À UN TIERS : il est possible de louer un logement LLI à ses ascendants ou descendants, à condition que le locataire ne soit pas rattaché au même foyer fiscal que le propriétaire et qu'il respecte les conditions de ressources.

  • PLAFONDS DE LOYER : le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers, différents selon le la zone géographique et la surface du logement. En pratique, les loyers sont généralement 10 à 15% inférieurs aux loyers libres.
    Les plafonds nationaux de référence en vigueur s'établissent comme suit :
    - ZONE A bis : 19,71 €/m2
    - ZONE A : 14,64 €/m2
    - ZONE B1 : 11,80 €/m2
    - ZONE B2 et C : 10,26 €/m2

  • PLAFONDS DE RESSOURCES : en plus des plafonds de loyer, le propriétaire doit respecter des plafonds de ressources que les locataires ne doivent pas dépasser (plafonds appréciés à la signature du bail). Ces plafonds de revenus sont fixés par l'État et varient chaque année. Ils sont actualisés par arrêté ministériel pour s'ajuster notamment à l'évolution du coût de la vie et des indices de référence.

Les conditions

à RESPECTER

 ATTENTION ! Le respect de ces règles et conditions est essentiel pour pouvoir conserver les bénéfices du dispositif tout au long de la détention du bien. En cas de non-respect, le propriétaire perd définitivement le bénéfice du dispositif : l’avantage fiscal est remis en cause. L’administration fiscale sera alors en droit de réclamer le montant de 10% de la TVA récupérée lors de l’acquisition, ainsi que le total cumulé des crédits d’impôts correspondant à la taxe foncière.

EXEMPLE

d'investissement

EXEMPLE SIMPLIFIÉ D'INVESTISSEMENT
POUR UN APPARTEMENT NEUF DE 70 M2 ÉLIGIBLE AU LLI (EN ZONE B1)

Prix d'acquisition TTC avec TVA 20%

300 000 €

Prix d'acquisition TTC avec TVA réduite à 10%

275 000 €

Économie immédiate

25 000 €

Montant annuel des loyers perçus (70 m2 x 11,80 € =826 € x 12 mois)

9 912 €

Taxe foncière

1 500 €

Crédit d'impôt annuel

1 500 €

Crédit d'impôt annuel sur 15 ans

22 500 €

GAIN POTENTIEL TOTAL (sur 15 ans)

47 500 €

CUMUL LLI/JEANBRUN

EST-CE POSSIBLE?

Oui, il est possible de cumuler les avantages du LLI et du Jeanbrun mais uniquement à condition de respecter strictement et simultanément les conditions des deux dispositifs. Il ne s’agit donc pas d’un nouveau régime fiscal mais de la combinaison de deux mécanismes distincts.

C’est ce cumul des deux dispositifs qui est appelé le Super Jeanbrun. C’est sans aucun doute actuellement la combinaison fiscale la plus puissante du marché. 

Le dispositif LLI va jouer au moment de l’acquisition du bien destiné à être loué. Le dispositif Jeanbrun pourra être activé pendant la période de détention du bien.

Attention, cependant, car ce cumul des deux dispositifs n’est pas automatique : tous les logements neufs ne sont pas éligibles au LLI et tous les investissements Jeanbrun ne peuvent pas bénéficier des avantages du LLI. Il convient donc de vérifier, avant l’achat, que le programme immobilier et le montage juridique remplissent bien l’ensemble des conditions des deux dispositifs. 

Pour tout savoir en détail, reportez-vous à notre page spéciale d’explication. Et n’hésitez pas à nous demander une simulation.

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